De WOZ-waarde; ik heb hiermee een haat-liefde verhouding. Aan de ene kant is het natuurlijk top als je huis veel centjes waard is, maar dat betekent ook dat je per jaar meer centjes kwijt bent. Hoe dat zit, vertel ik je in deze blog.
De WOZ-waarde
WOZ, oftewel Wet Onroerende Zaken, is simpel gezegd het prijskaartje dat de gemeente aan jouw woning hangt. Dit prijskaartje wordt elk jaar opnieuw berekend met een peildatum van 1 januari van het jaar daarvoor. Dit kan sommige jaren meer worden en andere jaren minder of gelijk. Hoe dan ook, je krijgt hier begin van het jaar bericht over.
Bepalen van de WOZ-waarde
Nou, hier komt dus een redelijk simpel rekenwerkje aan de pas. Het systeem van de gemeente kijkt naar de waarde van ‘vergelijkbare’ woningen in de omgeving en rekent direct enkele factoren mee. Zo kijkt het ook naar de wijk (is het een gewilde straat?), het onderhoud (wanneer voor het laatst gerenoveerd?), het uitzicht (kijkt het uit op groen of water?) en zelfs moderniteit (heeft het vloerverwarming?). Twee rijtjeshuizen in dezelfde straat met dezelfde oppervlakte hebben dus niet automatisch dezelfde WOZ-waarde.
De nadelen van een hoge WOZ-waarde
Binnenkort krijg jij (en wij) weer post met de nieuwe WOZ-waarde van jouw huis. Bij ons was de WOZ vorig jaar enorm gestegen. Leuk zou je denken, maar ik vond het helemaal niets! Een hogere waarde betekent namelijk ook automatisch een hogere rekening op onze mat.
De WOZ-waarde is namelijk het basisbedrag waarover jij diverse belastingen moet betalen, waaronder de afvalstoffenheffing en onroerende-zaakbelasting (OZB). Ook de watersysteemheffing wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning. Bij eventuele erf- of schenkbelasting is de WOZ-waarde evenals van invloed. En dan is er nog de inkomstenbelasting. Indien je een koophuis hebt, moet je namelijk bij de belastingaangifte een bepaald bedrag opgeven: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je huis.
Een hogere WOZ-waarde betekent automatisch ook een hogere rekening op de mat!
Even een voorbeeldje: Als jouw WOZ-waarde van 250.000 euro stijgt naar 290.000, dan kost dat je ongeveer 190 euro meer aan belastingen per jaar.
De voordelen van een hoge WOZ-waarde
Soms is een hoge (of hogere) WOZ-waarde juist fijn. Als je bijvoorbeeld je huis wilt verkopen. De WOZ is immers een schatting van de marktwaarde van jouw woning. Hoe hoger deze waarde, hoe meer de nieuwe kopers zullen betalen/bieden.
Een ander voordeel, waar ik zelf pas laatst achterkwam, is dat je met een hogere WOZ-waarde een lagere hypotheekrente kunt krijgen. Dit doordat banken vaak een risico-opslag meerekenen in de hoogte van je rente. Als de WOZ-waarde van jouw huis gestegen is, is je huis meer geld waard en loopt de bank minder risico. Je kunt hiervoor het beste even contact opnemen met je hypotheekadviseur of dit ook voor jou geldt.
Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde
Vind jij de nieuwe berekening van de WOZ-waarde te hoog of te laag? Binnen 6 weken na dagtekening kun je bezwaar maken. Dit kan je zelf doen door een bezwaarbrief op te stellen of met de hulp van een gespecialiseerd bureau dat het bezwaar maken uit handen neemt.
Onze ervaring met de WOZ-bezwaarprocedure
Wij hebben dit dus vorig jaar gedaan. Onze WOZ-waarde steeg namelijk met zo’n 30.000 euro! Belachelijk vond ik en ook nog eens prijzig. Daarbij totaal niet in vergelijking met de rest van de straat (dit kun je opzoeken via het WOZ-waardeloket). Laat ik het zo stellen; volgens de gemeente is ons huis 20.000 euro meer waard dan al onze buren, zelfs de buren met meer dan 20 m2 meer woonoppervlakte.
Ik zocht het allemaal uit en stelde een bezwaarbrief in. Dit moest digitaal via ons gemeenteloket. Ik voegde daarbij diverse bijlagen aan toe en stelde dat ons huis in vergelijking met vergelijkbare woningen te hoog was en al helemaal in vergelijking van onze buren.
Naar aanleiding van dit bezwaar is er een taxateur langsgekomen. Zelf kon ik hier helaas niet bijzijn, maar zijn mening was dat de gemeente gelijk had. Waarom? Ons huis was zo mooi.. Dat krijg je er dus van als je een beetje van interieurstyling houdt. Grrrr.
Ook zei hij tegen mijn vriend dat een lagere WOZ-waarde helemaal niet zoveel verschil zou maken. Een tientje misschien. Nu klinkt dat inderdaad niet veel, maar elke jaar een tientje te veel tikt toch aan. En zelfs dat hebben ze uiteindelijk niet aangepast. Conclusie: de volgende keer zet ik bij de taxatie enkel oude meuk neer en schilder ik alles ‘oma’-geel.
Overigens zou ons huis ook nooit voor zo’n hoog bedrag verkocht worden. Een ander opgeknapt huis in onze straat, met daarbij een grotere tuin en een kelder, verkocht voor 20.000 euro minder dan onze WOZ-waarde. Ik kan nog steeds niet snappen waarom wij dus zo’n hoge waarde hebben.
Als het dit jaar weer zo hoog is, wil ik eigenlijk weer bezwaar maken. Ik vind het gewoon zo stom en het kost gewoon ook veel geld. Misschien schakel ik dit keer wel iemand in het bezwaarschrift WOZ voor mij te maken.
Het voordeel hiervan is dat ervaren WOZ-specialisten veel beter weten hoe ze succesvol bezwaar kunnen maken. En daarbij kost het mij helemaal niets! Het kan mij zelfs alleen maar geld opleveren. De taxateurs en juristen van Bezwaarmaker.nl werken namelijk op een no cure no pay basis. En die ‘pay’? Dat vergoed de gemeente.
En anders kan ik ook altijd nog onze bank bellen om eens over de rente te praten.
